齐鲁工业大学学报   2016, Vol. 30 Issue (6): 77-82
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余国栋, 刘洋. 商业综合体的集约性指标[J]. 齐鲁工业大学学报, 2016, 30(6): 77-82. DOI: 10.16442/j.cnki.qlgydxxb.2016.06.018
YU Guo-dong, LIU Yang. The Intensive Index of Commercial Complex[J]. Journal of Qilu University of Technology, 2016, 30(6): 77-82. DOI: 10.16442/j.cnki.qlgydxxb.2016.06.018
商业综合体的集约性指标[PDF全文]
余国栋1, 刘洋2     
1. 合肥学院 建筑工程系, 安徽 合肥 230036;
2. 池州学院 资源环境学院, 安徽 池州 247100
收稿日期: 2016-05-30; 网络出版时间: 2016-12-31
基金项目: 合肥学院科研发展基金自然科学重点项目（16ZR01ZDB）
作者简介: 余国栋(1983-), 男, 安徽合肥人, 助教, 硕士, 研究方向:建筑设计及其理论, yugd@hfuu.edu.cn.
摘要：运用层次分析法，对商业综合体在城市空间中的集约性进行理论研究和量化分析。研究结果表明，对于实现商业综合体集约性的目标，第三级指标层里的开发强度以权重值0.352 9位于第一位，第四级指标层里的容积率以权重值0.201 2位于第一位。通过实际案例的分析对比可以发现，相对于传统商业空间模式，商业综合体在集约性方面做得更加出色。同时，对于每个商业综合体项目而言，第四层级的各项指标的贡献值重要性排序各有差异。
关键词：商业综合体    城市空间    层次分析法    集约性    
The Intensive Index of Commercial Complex
YU Guo-dong1, LIU Yang2     
1. Department of Architecture and Engineering, Hefei University, Hefei 230036, China;
2. Department of Resources and Environment, Chizhou University, Chizhou 247100, China
Abstract: Analyzes the city complex intensive in the city space in theoretical research and quantitative analysis by using the analytic hierarchy process.The results show that to achieve the goal of city complex intensive, development strength of the third indicators layer takes the first place by the weight value 0.3529, volume rate of the fourth indicators layer takes the second place by the weight value 0.2012.Through the comparative analysis of actual cases it can be found that compared with the traditional commercial space model commercial complex is doing better in the aspect of intensive.Meanwhile, the indexes in the fourth level of the contribution value of importance are different from each city complex project.
Key words: commercial complex    urban space    AHP    intensive    

以合肥市已建成的商业综合体为研究案例，采用层次分析法的定量化分析方法，对与商业综合体集约性有关的四个方面(即：正外部性、集聚效应、开发强度、综合利用)的相关指标进行研究，同时探究不同指标对于商业综合体集约性的具体作用权重值，对商业综合体的集约性在城市空间中的土地利用、功能分区、整体布局、空间组合等方面的价值进行分析，解决商业综合体在设计阶段如何更好挖掘其集约性，更好地使之与城市空间结合的问题，为实现城市土地资源有效开发利用提供建设性的指标依据和科学评价机制[1]。

1 土地集约化利用的理论依据

1) 城市空间承载的功能多样复杂，有限的土地资源必须采取不同的手段和方式进行利用开发[2]。各种土地开发使用方式都有自己的属性，互相之间无法简单替代[3]。

2) 集约化开发土地资源的首要任务就是节地，最直接的手段就是提高开发强度。但是，不合理的开发强度可能会导致城市内部空间在使用时出现问题[4]。

3) 聚集经济效益中的一个重要表征就是土地的集约化利用。城市的规模和范围越大，土地利用的集约化程度就越高[5]。

4) 正外部经济性是指某个经济活动使他人或社会受益，同时受益方不需要付出相应的代价[6]。获得正外部性是城市土地资源利用的一个重要趋势。城市土地的具体开发形式、最终的城市形态及空间使用效果都对城市的运营管理产生影响。可以利用合理的设计和规划改善项目的正外部经济性，进而提升本区域和周边区域的经济效[7]。

2 商业综合体的集约性指标和分析模型 2.1 层次分析法原理

层次分析法(Analytic Hierarchy Process，简称AHP)是将与决策有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法[8]。设立包括总目标在内的五级指标体系，构建层次分析结构模型，并对各层指标进行量化分析，最终得出分析结果[9]。

2.2 层次分析指标

总目标:商业综合体与城市空间的融合。

第二级指标:集约性、紧凑性。

第三级指标:正外部性、聚集效应、开发强度、混合利用、可达性、环境协调、步行尺度。

第四级指标:经济效益、社会效益、人的聚集、商业聚集、容积率、建筑密度、功能种类、功能数量、公共交通、区位地段、结合道路、结合景观、室内步行、室外步行。

方案层:选取合肥市已建成使用的包河万达广场、天鹅湖万达广场、之心城购物中心作为商业综合体案例，与作为非商业综合体的国购广场进行对比。

以上各层级指标依据集约性理论选取，分析案例基于合肥市的实际项目。

2.3 层次分析结构模型

基于以上各层级指标的选取，建立层次分析结构模型，后面表格中各项指标均由编号示意。

图 1 层次分析法的结构层次模型

3 集约性的AHP分析 3.1 填写计算《专家评分表》

根据层次分析法，邀请50位相关领域专家进行指标判定和打分，为各个层级指标之间的重要性权重值进行分析，做好基础数据准备，对50份评分表进行加权计算，得到表 1、表 2、表 3、表 4，并带入分析软件计算。

表 1 B层指标专家评分表加权计算结果

表 2 C层指标专家评分表加权计算结果

表 3 D层指标专家评分表加权计算结果

表 4 E层指标专家评分表加权计算结果

表 1、表 2、表 3、表 4分别为B层、C层、D层、E层指标专家评分表加权计算结果。

3.2 集约性各层级指标AHP分析结果 3.2.1 各层级指标对总目标的权重值

将表 1的数据输入AHP分析软件，得到各级指标对于实现总目标的权重值，见表 5。获得为了实现商业综合体与城市空间的融合目标，每个层级各项指标的权重值及排序。

表 5 各层级指的权重值

从表 5得出，对于第二级指标，集约性0.481 3，紧凑性0.518 7，相差0.037 4，紧凑性稍占优势。对于第三级指标，开发强度0.272 1列第一位，混合利用0.223 2列第二位，可达性0.191 1列第三位。在准则层的指标里，容积率0.153 9列第一位，功能种类0.131 8列第二，区位地段0.122 5列第三位。

3.2.2 集约性各层级之间权重值(表 6)
表 6 集约性C层指标对B层、D层指标对C层的权重值

依据表 6，对于实现集约性，开发强度权重值0.352 9，发挥的作用最为重要，混合利用权重值0.290 3列第二位，正外部性权重值0.194 3列第三位，聚集效应权重值0.162 5列第四位。

3.2.3 D层指标对集约性的权重值

依据表 6得到表 7。

表 7 D层指标对集约性的权重值

4 综合体项目的集约性分析 4.1 综合体项目的集约性判断矩阵分析

进行判断矩阵的计算，得到结果见表 8。

表 8 城市综合集约性相关指标的比较结果

包河万达广场在经济效益、社会效益等六项指标上排名第一；之心城在容积率、建筑密度两项指标排名第一。

4.2 综合体项目的集约性比较

依据表 8得到表 9。包河万达广场的集约性为0.380 2，列第一位；之心城购物中心为0.274 1，列第二位；天鹅湖万达广场为0.212 6，列第三位；国购广场为0.132 6，集约性最差。

表 9 集约性各项指标在各项目的权重值比较

5 结论

以商业综合体集约性作为研究对象，通过层次分析法构建指标体系，分析集约性各指标权重值，得到以下结论：

1) 对于实现商业综合体集约性，在第二级指标里，紧凑性比集约性相对重要；在第三级指标里，开发强度、混合利用、可达性位于前三位；在准则层里，容积率、功能种类、区位地段位于前三位。

2) 对于集约性的目标，在第三级指标里，开发强度以权重值0.352 9位列第一位；第四级指标里的容积率以权重值0.201 2位列第一位。

3) 通过实际案例的分析，得到四个实际项目在各层级指标权重值的对比结果，从而量化分析了每个项目在不同层级指标下各自的优势所在。其中，包河万达广场在经济效益、社会效益、人的聚集、商业聚集、功能种类、功能数量共六项指标上位于第一位；之心城购物中心分别在容积率与建筑密度两项指标上位于第一位。通过对比可以发现，相对于传统商业空间模式，商业综合体在与城市空间的融合时，在集约性方面做得更加出色。

4) 对于每个项目，第四层级的各项指标的贡献值都不尽相同，且对于每个项目的重要性排序也不一样。

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